결혼했더니 2주택이 됐습니다. 10년 안에 먼저 파는 집은 비과세될까요?

“저도 집이 한 채 있고 배우자도 집이 한 채 있는데, 결혼하면 2주택자가 되잖아요. 그러면 한 채를 팔 때 양도소득세가 많이 나오나요?”

혼인을 앞두고 있거나 결혼 후 각각 보유하던 주택을 정리하려는 분들이 자주 궁금해하는 부분입니다.

현재 세법은 1주택을 가진 사람과 1주택을 가진 사람이 혼인해 1세대 2주택이 된 경우, 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대1주택으로 보아 비과세 여부를 판단하도록 하고 있습니다.

다만 여기서 주의하실 점이 있습니다.

“결혼했으니 10년 안에 아무 집이나 팔면 무조건 비과세”라는 의미는 아닙니다.

혼인합가 특례는 주택 수를 1주택으로 보아 주는 규정입니다. 실제로 양도하는 주택이 보유기간·거주기간 등 일반적인 1세대1주택 요건을 갖췄는지는 별도로 확인해야 합니다.

1. 혼인합가 특례는 이렇게 이해하시면 됩니다

소득세법 시행령 제155조 제5항은 1주택을 보유하는 사람이 1주택을 보유하는 사람과 혼인해 1세대 2주택이 된 경우, 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대1주택으로 보도록 규정하고 있습니다.

예전에는 이 기간이 5년이었습니다.

2024년 11월 12일 시행령이 개정되면서 5년에서 10년으로 연장됐고, 이 개정규정은 2024년 11월 12일 이후 주택을 양도하는 경우부터 적용됩니다.

2. 이미 결혼한 지 5년이 넘었다면 어떻게 될까요?

이 부분이 실무에서 상당히 중요합니다.

예를 들어 각자 집 한 채씩을 가진 상태에서 2018년에 결혼했고, 2026년에 한 채를 양도한다고 가정해 보겠습니다.

혼인 후 약 8년이 지났으니 과거의 5년 규정만 기억하고 있다면 “이미 특례기간이 끝났다”고 생각하기 쉽습니다.

하지만 2024년 11월 12일 시행령 개정은 그날 이후 양도하는 주택부터 10년 규정을 적용하도록 정하고 있습니다. 따라서 2026년 양도일 현재 혼인일부터 10년이 지나지 않았다면, 과거에 5년이 지났다는 이유만으로 특례를 바로 배제할 것은 아닙니다.

즉 혼인 당시의 규정만 볼 것이 아니라 실제 주택을 양도하는 날짜와 개정규정의 적용시기를 함께 봐야 합니다.

3. 10년 안에 팔기만 하면 되는 것은 아닙니다

혼인합가 특례에서 가장 많이 오해하는 부분입니다.

이 특례는 먼저 양도하는 주택을 1세대1주택으로 ‘보아 주는’ 규정입니다.

그 다음에는 양도하는 주택 자체가 1세대1주택 비과세 요건을 갖췄는지를 다시 확인해야 합니다.

일반적으로는 2년 이상 보유 여부를 확인합니다. 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택 등 거주요건이 적용되는 경우에는 2년 이상 거주 여부도 함께 검토해야 하며, 취득일과 당시 조정대상지역 여부, 관련 경과규정에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

예를 들어 주택을 취득하고 얼마 지나지 않아 혼인했다고 해서 혼인합가 특례가 부족한 보유기간까지 채워 주는 것은 아닙니다.

거주요건이 적용되는 주택 역시 “혼인으로 2주택이 됐다”는 사정만으로 거주기간이 없어지는 것은 아닙니다.

4. 남편 집과 아내 집 중 어떤 집을 먼저 팔아야 하나요?

법에서는 특정 배우자의 주택을 먼저 팔도록 정하고 있지 않습니다.

두 주택 중 먼저 양도하는 주택이 혼인합가 특례의 검토 대상입니다.

그래서 실제 상담에서는 두 주택을 비교해 보는 것이 중요합니다.

예를 들어 한쪽 주택은 오래 보유하고 실제 거주도 충분히 했지만 양도차익이 크고, 다른 주택은 양도차익은 적지만 거주요건을 충족하지 못했을 수도 있습니다.

단순히 “오래된 집부터 판다”거나 “가격이 싼 집부터 판다”고 정하기보다 다음 내용을 함께 비교해야 합니다.

취득일, 보유기간, 실제 거주기간, 취득 당시 조정대상지역 여부, 취득가액과 예상 양도가액, 필요경비, 임대이력, 장기보유특별공제 적용 가능성 등을 함께 보는 것이 좋습니다.

첫 번째 주택을 양도한 뒤 남은 한 채를 나중에 양도할 때는 그 시점의 1세대1주택 요건을 다시 판단합니다.

5. 한쪽 배우자가 실제로는 여러 채를 가지고 있다면 다르게 봐야 합니다

혼인합가 특례는 기본적으로 1주택 보유자와 1주택 보유자가 혼인해 1세대 2주택이 된 경우를 전제로 합니다.

따라서 한쪽 배우자가 여러 채의 주택을 갖고 있으면서 “일부는 임대주택이니까 주택 수에서 빼면 되겠지”라고 단순하게 판단하면 위험합니다.

국세청은 2024년 회신에서 일반주택 1채를 가진 사람과 장기임대주택 7채를 가진 사람이 혼인한 경우, 혼인합가 특례 자체는 적용할 수 없다고 회신했습니다. 다만 별도의 거주주택 비과세 특례 요건을 충족하는지는 따로 검토할 수 있다고 설명했습니다.

즉 임대주택, 감면주택, 상속주택처럼 다른 특례가 있는 주택은 “어느 세법 규정에서 어떤 목적으로 주택 수에서 제외되는가”를 규정별로 따로 봐야 합니다.

6. 거주 2년을 못 채웠다면 혼인합가 특례로 해결될까요?

혼인합가 특례만으로 거주요건이 없어지는 것은 아닙니다.

다만 해당 주택이 별도의 거주요건 완화 특례를 충족한다면 결과가 달라질 수 있습니다.

국세청은 2026년 사전답변에서 A주택 보유자와 B주택 보유자가 혼인한 뒤 10년 이내에 A주택을 먼저 양도하는 상황에서, A주택이 상생임대주택 요건을 모두 갖춘 경우 혼인합가 특례와 상생임대주택 특례를 함께 적용해 1세대1주택 비과세 규정을 검토할 수 있다고 회신했습니다.

중요한 점은 “결혼했으니 거주하지 않아도 된다”는 뜻이 아니라는 것입니다.

혼인합가 특례 요건과 상생임대주택 요건을 각각 충족해야 가능한 구조입니다.

7. 집값이 12억원을 넘으면 전액 비과세가 아닐 수 있습니다

혼인합가 특례를 적용해 1세대1주택으로 인정되더라도 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택이라면 전체 양도차익이 모두 비과세되는 것은 아닙니다.

국세청은 실지거래가액이 12억원을 초과하는 1세대1주택의 경우 전체 양도차익 중 12억원 초과분에 해당하는 양도차익은 과세대상이라고 안내하고 있습니다.

따라서 “1세대1주택 비과세를 받을 수 있다”는 말과 “양도소득세가 전혀 없다”는 말은 항상 같지 않습니다.

양도가액이 12억원을 넘는다면 취득가액, 필요경비, 보유·거주기간과 장기보유특별공제까지 함께 계산해야 합니다.

8. 가상 사례로 살펴보겠습니다

A씨는 2016년에 A주택을 취득했고, B씨는 2017년에 B주택을 취득했습니다.

두 사람은 각각 다른 주택 한 채만 가진 상태에서 2018년 10월 혼인했습니다.

혼인 이후 추가 주택이나 분양권·입주권은 취득하지 않았다고 가정하겠습니다.

A주택을 2026년 9월에 먼저 양도한다면 혼인 후 약 8년이 지난 시점입니다.

양도일은 2024년 11월 12일 이후이고 혼인일부터 10년 이내이므로, 우선 혼인합가 특례의 기간요건을 검토할 수 있습니다.

그 다음 A주택 자체의 보유기간을 확인하고, 취득 당시 조정대상지역 여부와 관련 경과규정에 따라 거주요건이 필요한지도 확인해야 합니다.

또 양도가액이 12억원을 넘으면 고가주택 계산까지 이어집니다.

반대로 혼인 후 세 번째 주택이나 분양권을 취득했다면 단순한 “혼인으로 인한 2주택” 구조가 아니므로 새로 취득한 권리까지 포함해 다른 특례와 주택 수를 다시 판단해야 합니다.

9. 양도 전에 어떤 서류를 준비하면 좋을까요?

혼인합가 특례는 혼인일과 양쪽 주택의 취득·거주 이력을 동시에 봐야 하기 때문에 서류를 미리 준비해 두면 검토가 훨씬 수월합니다.

실무적으로는 혼인관계증명서, 두 주택의 등기사항증명서, 취득계약서, 주민등록등본·초본, 실제 거주기간을 확인할 수 있는 자료, 임대차계약서, 예상 양도가액과 양도계약서, 주요 필요경비 증빙 등을 함께 준비하는 것이 좋습니다.

국세청도 혼인으로 인한 1세대1주택 특례 신고 시 추가 제출증빙으로 혼인증명서를 안내하고 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 2018년에 결혼했는데 2026년에 팔면 이미 5년이 지나서 특례가 안 되는 것 아닌가요?

2024년 11월 12일 개정으로 특례기간이 5년에서 10년으로 연장됐고, 개정규정은 그날 이후 주택을 양도하는 경우부터 적용됩니다. 따라서 2026년 양도일 현재 혼인일부터 10년 이내라면 기간요건을 다시 검토할 수 있습니다.

Q. 결혼 후 10년 안이면 어떤 집을 팔아도 무조건 비과세인가요?

아닙니다. 먼저 양도하는 주택을 1세대1주택으로 보아 주는 특례이므로, 양도주택 자체의 보유기간과 필요한 경우 거주기간 등 일반적인 비과세 요건도 갖춰야 합니다.

Q. 한쪽 배우자가 임대주택을 여러 채 가지고 있어도 되나요?

혼인합가 특례 자체는 기본적으로 각자 1주택 보유자가 혼인해 2주택이 되는 경우를 전제로 합니다. 장기임대주택이나 다른 특례주택이 있다면 해당 특례의 주택 수 판정까지 별도로 확인해야 합니다.

Q. 양도가액이 15억원이어도 비과세인가요?

1세대1주택 요건을 충족하더라도 12억원 초과분에 해당하는 양도차익은 과세될 수 있습니다.

Q. 비과세면 양도소득세 신고도 꼭 해야 하나요?

국세청은 1세대1주택 등 전액 비과세되는 자산은 예정신고를 할 필요가 없다고 안내하고 있습니다. 다만 12억원 초과 고가주택처럼 일부 과세되는 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다.

혼인으로 주택 수가 늘어난 경우에는 “결혼 때문에 2주택이 됐다”는 사실만 확인해서는 부족합니다.

혼인일, 각 주택의 취득일과 실제 거주이력, 먼저 양도할 주택의 가격과 양도차익을 함께 비교해야 합니다.

두 주택 중 어느 주택을 먼저 양도하느냐에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 매매계약을 체결하기 전에 두 주택을 나란히 놓고 검토해 보시는 것이 좋습니다.

세무사 최영환 | 호원세무회계사무소

짧은 소개문: 각자 집 한 채를 보유한 상태에서 결혼했다면 혼인합가 양도세 특례를 검토할 수 있습니다. 5년에서 10년으로 연장된 처분기간과 보유·거주요건, 고가주택 및 상생임대 특례까지 실무 기준으로 정리했습니다.