필요경비에서 부인된 건설자금이자 상당액을 양도가액에서도 공제할 수 있는지 여부

건물을 지어 팔 때는 땅값과 공사비만 생각하지 않습니다. 대출이자와 보유 중 관리비용까지 더해서 “이 정도는 받아야 남는 것이 있겠다”고 매매가격을 정하기도 하지요.

그런데 세금 계산에서는 자신이 생각한 원가와 인정되는 비용이 달라질 수 있습니다. 이자비용이 필요경비에서 빠지면 이런 의문이 생길 수 있습니다.

“이자를 포함해서 판 가격을 정했는데, 이자가 비용이 아니라면 판 금액에서도 그만큼 빼야 맞는 것 아닌가요?”

이 질문은 매매가격과 세법상 필요경비를 나누어 보시면 이해하기 쉽습니다. 내가 가격을 정할 때 고려한 원가와 세금을 계산할 때 공제받는 비용은 서로 다른 기준으로 판단하기 때문입니다.

양도가액은 ‘실제로 얼마에 거래했는지’를 확인해야 합니다.

소득세법 제96조 제1항은 양도가액에 관해 이렇게 정합니다.

“양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.”

소득세법 제96조 제1항 중 일부

매매가격을 협의하면서 어떤 원가를 참고했는지와 별개로, 실제 약정하고 수수한 거래대금이 얼마인지 입니다. 세무상 비용이 얼마까지 인정되는지에 따라 거래대금 자체가 자동으로 바뀌는 구조는 아닙니다.

한편 소득세법 제97조는 양도가액에서 공제할 필요경비를 별도로 정합니다. 지출한 돈을 무조건 전부 빼는 것이 아니라, 취득가액 등 법에서 인정하는 항목과 요건에 맞는지를 살펴보는 규정입니다.

두 조문을 함께 읽으면 질문도 두 개가 됩니다. ‘얼마를 받고 팔았는가’와 ‘그 거래에서 어떤 지출을 공제할 수 있는가’입니다.

이번 판결은 왜 양도가액을 그대로 보았을까요?

서울행정법원 2025구단54253 사건의 공개 요지에 따르면, 납세자는 자산의 건설에 든 원가를 바탕으로 매매가격을 정했습니다. 이후 건설자금이자가 필요경비에서 부인되자 그 금액을 양도가액에서도 빼야 하는지가 문제되었습니다.

법원은 양수도계약상 대금을 양도가액으로 보았습니다. 비용이 인정되지 않았다는 사정만으로 실제 거래대금에서 같은 금액을 공제할 수는 없다고 판단한 것입니다.

매수인은 계약에 따라 정한 대금을 지급합니다. 그 이후 세무상 이자비용이 인정되지 않았다고 해서 매수인과 약정한 가격까지 바뀌는 것은 아니겠지요. 법원은 이 둘을 구분한 것입니다.

따라서 비용이 부인된 이유에 이견이 있다면, 해당 지출이 세법상 필요경비에 포함된다는 근거와 증빙을 중심으로 검토해야 합니다.

숫자로 보면 어떤 차이가 생기는지 알 수 있습니다

실제 사건과 관계없는 가상 사례로 설명해 보겠습니다. 양도가액은 10억원, 당초 계산한 필요경비는 7억원이고, 그중 이자 5,000만원이 최종적으로 비용에서 제외됐다고 가정합니다.

비용이 5,000만원 줄었으므로 공제 전 양도차익은 그만큼 늘어납니다. 실제 거래대금이 10억원으로 유지되는 상태에서 양도가액도 9억5,000만원으로 낮춰 계산할 별도의 근거는 없는 것입니다.

위 표는 비용이 제외되었을 때 양도차익이 어떻게 달라지는지를 보여주는 가상 계산입니다. 장기보유특별공제·기본공제와 세율을 적용하기 전의 금액이며, 실제 납부세액은 그다음 단계에서 계산합니다.

계약금액이 실제로 바뀐 경우는 별개의 문제입니다

거래 후 하자나 계약상 사유로 대금을 실제로 감액하고 정산했다면, 그 사실과 세법상 반영 여부를 따로 검토해야 합니다. 계약 변경과 실제 반환이 있는 경우와 세금 계산에서 비용만 부인된 경우는 사실관계가 다르기 때문입니다.

그래서 계약서뿐 아니라 잔금 정산서, 추가 합의서, 실제 입출금 내역을 같이 보게 됩니다. 명목상 계약금액과 실제 거래내용이 다르다면 그 차이 역시 자료로 설명되어야 합니다.

원가표와 양도세 필요경비 명세를 나누어 준비해 보세요

이자 자체를 비용으로 인정받을 수 있는지는 해당 지출의 발생 경위와 적용 법령을 별도로 살펴야 합니다. 이 글에서 다룬 쟁점은 비용이 부인됐다는 이유로 실제 매매대금까지 줄일 수 있는지입니다.

예를 들어 부동산매매업의 사업소득을 계산하는 상황과 개인의 양도소득세를 계산하는 상황은 적용 규정이 다릅니다. 회계장부에서 원가로 처리했다는 사실만으로 양도세 필요경비까지 확정되지는 않습니다.

매각을 준비하고 계시다면 매매계약서와 잔금 정산자료를 한쪽에, 취득과 보유·양도 과정의 지출 증빙을 다른 쪽에 모아 주세요. 비용은 취득대금, 공사비, 중개보수, 세금, 이자 등으로 구분해 두시면 됩니다. 이렇게 정리하면 실제 받은 금액과 공제받을 수 있는 항목을 각각 검토하기가 훨씬 수월해집니다.

호원세무회계사무소는 실제 거래대금과 지출 증빙을 함께 살펴, 양도차익 계산에 반영할 필요경비와 추가로 설명할 항목을 정리합니다.