평가기간 밖 감정가액을 상속재산의 시가로 인정할 때 가격변동 여부를 판단하는 기간

상속세를 신고한 뒤 세무서에서 새 감정평가액을 제시하면, 가장 먼저 금액 차이가 눈에 들어옵니다. 예상보다 재산가액이 높아졌다면 추가 세금부터 걱정되실 텐데요.

이런 경우에는 신고할 때 사용한 평가자료와 세무서의 감정평가서를 함께 놓고 살펴보시면 좋겠습니다. 금액이 달라진 이유를 보려면 먼저 세 날짜를 구분해야 합니다. 상속받은 날, 감정기관이 가격을 산정한 기준일, 감정평가서를 실제 작성한 날입니다.

이름이 비슷해 보여도 각 날짜가 설명하는 내용은 다릅니다. 날짜부터 정리하면 어떤 가격과 어떤 기간의 사정을 비교해야 하는지 한결 분명해집니다.

세법에서 가장 중요하게 보는 것은 ‘상속받은 날(상속개새일)의 가치가 얼마인가’입니다

상속세 및 증여세법 제60조 제1항은 재산가액을 다음과 같이 정합니다.

“상속개시일 또는 증여일 … 현재의 시가(時價)에 따른다.”

상속세 및 증여세법 제60조 제1항 중 일부

여기서 중심이 되는 말은 ‘현재의 시가’입니다. 상속일에 그 재산이 얼마의 가치를 가지고 있었는지가 기준이라는 뜻이지요. 감정평가서는 그 가치를 확인하는 자료 중 하나입니다.

시가를 산정하기 어려우면 공시가격 등 법에서 정한 보충적 평가방법을 사용하게 됩니다. 다만 신고 때 보충적 평가방법을 썼더라도, 이후 법정 요건을 갖춘 시가자료가 확인된다면 재산평가가 달라질 수 있습니다. 그래서 신고가액을 설명할 때는 ‘왜 이 금액을 사용했는지’까지 함께 정리해 두는 편이 좋습니다.

신고 뒤에 작성된 감정평가서도 세금 계산에 쓰일 수 있나요?

상속세 및 증여세법 시행령 제49조는 평가기간 내의 매매·감정 등으로 확인되는 가액을 정하고, 일정한 기간과 요건을 충족하면 평가심의위원회 심의를 거쳐 평가기간 밖의 가액도 포함할 수 있도록 하고 있습니다.

이때 법문은 시간의 경과와 주위환경의 변화 등을 고려해 ‘가격변동의 특별한 사정이 없는지’를 살펴보도록 합니다. 쉽게 말해, 나중에 확인한 가격을 상속일의 가격으로 사용해도 되는지를 따져보는 규정입니다. 그 사이에 해당 재산의 가치가 달라질 만한 사정이 있었다면, 두 시점의 가격을 그대로 같게 볼 수 있는지 설명이 필요하겠지요.

따라서 감정평가서가 신고 이후에 나왔다는 사실만으로 결론이 정해지지는 않습니다. 해당 감정이 법에서 허용하는 기간과 절차에 들어오는지, 상속일의 재산 상태와 가치를 제대로 반영하는지까지 이어서 보아야 합니다.

이번 판결을 읽을 때는 ‘감정평가서 작성일까지’라는 부분에 주목하세요

대법원 2024두56641 판결의 공개 내용에서 주목할 부분은 가격변동을 살펴볼 기간입니다. 구 시행령 제49조 제1항 단서를 적용할 때, 평가기준일부터 가격산정기준일까지뿐 아니라 감정평가서 작성일까지의 기간도 함께 살펴야 한다는 취지입니다. 대법원은 원심을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다.

감정평가서에는 상속일을 가격산정기준일로 적어 두었더라도, 평가서 자체는 훨씬 뒤에 작성되었을 수 있습니다. 대법원이 살펴보도록 한 것은 그 작성일까지의 기간입니다.

따라서 감정가액을 검토하실 때에는 ‘상속일 기준으로 감정했다’는 문구와 함께, 실제 평가서를 작성하기 전까지 해당 부동산에 어떤 변화가 있었는지도 확인해 보셔야 합니다.

다만 파기환송은 법원이 다시 판단하도록 사건을 돌려보낸 결과입니다. 그 자체로 모든 감정평가액이 배제되거나 세금이 전부 없어졌다는 의미까지 갖는 것은 아닙니다.

가격이 달라졌다면, ‘무슨 변화가 이 재산에 영향을 줬는지’를 설명해야 합니다

가상의 상황을 하나 들어보겠습니다. 상속 이후 감정평가서를 작성하기 전에 인근 개발계획이 구체화되었고, 비슷한 토지의 거래가격도 크게 달라졌다고 가정해 보겠습니다.

이 경우에는 개발계획의 공고일, 주변 거래의 계약일, 평가에 사용한 비교사례를 시간순으로 놓아볼 필요가 있습니다. 감정가액이 상속 당시의 가치를 반영한 것인지, 그 이후 변화의 영향을 어떻게 처리했는지를 확인하기 위해서입니다.

여기서 중요한 자료는 단순한 주변 호가보다 비교 가능한 실제 거래, 공적 계획의 변동, 재산의 이용 상태처럼 해당 재산과 연결되는 자료입니다. 같은 동네라는 이유만으로 면적·용도·입지가 다른 토지를 그대로 비교하기는 어렵겠지요.

가상 사례처럼 변화의 시점과 내용을 구체적으로 정리해 두면, 어떤 부분을 감정평가서와 대조할지 찾는 데 도움이 됩니다.

감정가액에 이견이 있다면 평가자료를 함께 비교해 보세요

세무서 감정평가액이 높게 나왔다면 신고 때 사용한 평가자료와 새 감정평가서를 함께 준비해 주세요. 그다음 세 날짜, 비교사례, 기간 중 재산의 변화를 맞춰보면 검토할 부분이 구체적으로 드러납니다.

과세예고나 고지까지 받은 상태라면 금액 검토와 함께 대응 기한도 챙겨야 합니다. 자료를 모으는 동안 제출·불복 기한이 지나지 않도록 현재 절차를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

상속세 감정평가를 검토할 때는 ‘어느 금액이 더 낮은가’와 함께 ‘어느 금액이 상속일의 가치를 제대로 설명하는가’를 보아야 합니다. 세 날짜와 평가근거를 차근차근 맞춰보는 것이 그 첫 단계입니다.

호원세무회계사무소는 신고 당시 평가자료와 과세관청의 감정 근거를 함께 살펴, 재산평가에서 설명해야 할 쟁점과 필요한 자료를 정리합니다.