우리 집 아파트 한 채도 상속세 낼까? 자녀공제와 혼인·출산 증여공제, 정확히 알아보기

“부모님 재산이라고는 아파트 한 채뿐인데, 상속세를 내야 하나요?”

“자녀 한 명당 5억원씩 공제해 준다는 기사를 봤는데, 이미 시행되고 있는 것 아닌가요?”

상속·증여세를 알아보다 보면 비슷한 질문을 하게 됩니다. 특히 과거의 세법 개정안과 현재 시행 중인 제도를 함께 접하면, 실제로 적용받을 수 있는 공제액을 잘못 이해하기 쉽습니다.

아파트 한 채만 있어도 상속세가 발생할 수 있습니다. 다만 주택 수만으로 판단하는 것은 아닙니다. 고인의 전체 재산과 채무, 배우자 유무, 과거 증여 내역, 적용 가능한 공제를 함께 확인해야 합니다.

오늘은 일반 가정에서 알아두면 좋은 상속세 공제와 혼인·출산 증여재산공제를 정리해 보겠습니다.

※ 아래 내용은 고인이 세법상 거주자인 일반적인 상속과, 성년인 거주자가 직계존속으로부터 증여받는 경우를 중심으로 설명합니다.

1. 자녀공제 5억원 확대, 현재 시행되는 제도가 아닙니다

2024년 정부는 상속세 자녀공제를 1인당 5천만원에서 5억원으로 확대하고, 상속·증여세 세율과 과세표준 구간을 조정하는 개정안을 발표했습니다. 그러나 해당 정부안은 국회에서 부결되었습니다.

현재 적용되는 내용과 당시 개정안을 비교하면 다음과 같습니다.

2. 현재 상속세 공제는 어떻게 적용될까요?

자녀공제와 일괄공제는 단순히 더하는 것이 아닙니다

일반적인 상속에서는 ‘기초공제 2억원과 그 밖의 인적공제를 합한 금액’과 ‘일괄공제 5억원’ 중 큰 금액을 적용합니다. 자녀공제는 그 밖의 인적공제에 포함되며, 현재 자녀 1인당 5천만원입니다.

예를 들어 성년 자녀가 2명이고 다른 인적공제가 없다면 다음과 같이 비교합니다.

이 경우 일괄공제 5억원을 적용하는 것이 유리합니다. 일괄공제 5억원에 기초공제와 자녀공제를 다시 더하는 방식은 아닙니다.

고인의 배우자가 있다면 배우자 상속공제를 추가로 검토합니다

배우자 상속공제는 원칙적으로 배우자가 실제 상속받은 금액을 기준으로 하되, 법정상속분 등을 반영한 한도와 30억원 한도를 적용합니다.

배우자가 실제 상속받은 재산이 없거나 5억원 미만인 경우에도 법에서 정한 5억원 공제를 적용할 수 있습니다. 5억원을 초과하는 공제를 받으려면 실제 상속금액뿐 아니라 상속재산 분할·등기·신고 요건도 확인해야 합니다.

이 때문에 배우자와 자녀가 있는 일반적인 상속에서는 ‘일괄공제 5억원 + 배우자 상속공제 5억원’, 즉 10억원을 출발점으로 검토하는 경우가 많습니다.

다만 이를 “배우자만 있으면 무조건 10억원까지 상속세가 없다”는 뜻으로 이해해서는 안 됩니다. 배우자가 단독으로 상속받는 경우에는 일괄공제를 적용할 수 없고, 사전증여 등이 있으면 상속공제 한도를 별도로 확인해야 합니다.

3. 같은 12억원이어도 배우자 유무에 따라 세금이 달라집니다

계산 구조를 이해하기 위해 다음과 같이 가정해 보겠습니다.

채무와 장례비 등을 반영한 상속세 과세가액이 12억원이고, 성년 자녀가 2명 있다고 가정합니다. 사전증여는 없으며, 아래 공제 외에 다른 공제는 적용하지 않습니다. 배우자가 있는 경우에는 배우자 공제를 5억원 적용하는 것으로 가정합니다.

위 산출세액은 현행 누진세율로 계산한 금액이며, 신고세액공제 등을 적용하기 전 금액입니다. 실제 세금은 배우자의 상속금액, 추가 공제, 사전증여 등 구체적인 사실관계에 따라 달라집니다.

여기서 중요한 점은 ‘아파트 한 채’라는 표현보다 재산가액과 공제 구조가 중요하다는 것입니다. 또한 위 사례의 12억원은 단순한 아파트 매매가격이 아니라, 채무·장례비 등을 반영한 상속세 과세가액이라는 점도 구분해야 합니다.

4. 아파트 상속에서 놓치기 쉬운 세 가지

첫째, 공시가격만으로 상속세를 계산하면 안 됩니다

상속재산은 원칙적으로 상속개시일, 즉 사망일 현재의 시가로 평가합니다.

아파트는 해당 주택의 매매가액이나 감정가액뿐 아니라, 요건을 충족하는 유사한 아파트의 매매사례가액이 시가로 인정될 수 있습니다. 따라서 “공시가격이 공제액보다 낮으니 상속세가 없을 것”이라고 단정하기는 어렵습니다.

상속세를 검토할 때는 공시가격부터 대입하기보다, 세법상 인정되는 시가가 있는지 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

둘째, 과거에 증여한 재산도 다시 확인해야 합니다

고인이 생전에 증여한 재산 중 다음에 해당하는 재산은 원칙적으로 상속세 과세가액에 합산합니다.

법에서 정한 합산 제외 대상은 별도로 확인해야 합니다.

특히 혼인·출산 증여공제로 당시 증여세가 없었다고 해서, 그 재산이 상속세 계산에서도 자동으로 제외되는 것은 아닙니다. 해당 부모가 증여 후 10년 이내 사망하고 증여받은 자녀가 상속인이라면, 해당 증여재산도 원칙적으로 합산 대상이 됩니다.

“증여할 때 세금이 없었다”와 “나중에 상속세 계산에서도 제외된다”는 서로 다른 이야기입니다.

셋째, 부모님과 오래 함께 살았다면 동거주택 상속공제를 확인합니다

일정 요건을 충족하면 상속주택에 대해 최대 6억원의 동거주택 상속공제를 적용받을 수 있습니다.

다만 부모님과 함께 살았다는 사실만으로 적용되는 것은 아닙니다. 원칙적으로 10년 이상 동거, 10년 이상 1세대 1주택, 상속인의 주택 보유 상태 등 여러 요건을 충족해야 합니다. 동거기간을 계산할 때 상속인이 미성년자였던 기간은 제외됩니다.

일괄공제와 배우자 공제만 확인하고 검토를 끝내기보다, 가족의 거주 이력과 주택 보유 내역도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

5. 혼인·출산 증여공제는 이미 시행 중입니다

상속세 자녀공제 확대안과 달리, 혼인·출산 증여재산공제는 현재 시행 중인 제도입니다.

2024년 1월 1일 이후, 세법상 거주자가 부모·조부모 등 직계존속으로부터 요건에 맞게 증여받으면 기본 증여재산공제와 별도로 최대 1억원을 공제받을 수 있습니다.

혼인 공제는 결혼식 날짜가 아니라 혼인신고일을 기준으로 판단합니다. 출산 공제는 출생신고를 접수한 날짜가 아니라 자녀의 출생일이 기준입니다.

‘1인당 1억 5천만원’에는 조건이 있습니다

성년 자녀가 직계존속으로부터 증여받을 때 적용되는 기본공제는 10년간 5천만원입니다. 이 공제를 모두 사용할 수 있고 혼인·출산 공제 요건도 충족한다면, 기본공제 5천만원과 추가공제 1억원을 합쳐 1억 5천만원까지 공제받을 수 있습니다.

하지만 과거 10년 동안 기본공제를 이미 모두 사용했다면, 이번 증여에서 기본공제 5천만원을 다시 적용할 수는 없습니다. 또한 아버지와 어머니로부터 각각 5천만원씩 기본공제를 받는 구조도 아닙니다.

‘신혼부부 합산 최대 3억원’이라는 설명도 남편과 아내가 각각 자신의 직계존속으로부터 증여받고, 각자의 기본공제와 혼인·출산 공제 요건을 모두 충족한다는 전제입니다. 한쪽 부모가 자녀 한 명에게 3억원을 주어도 전액 공제된다는 뜻은 아닙니다.

6. 혼인·출산 공제에서 자주 생기는 오해

결혼할 때 1억원, 출산할 때 또 1억원을 공제받을 수 있나요?

그렇지 않습니다. 혼인 공제와 출산 공제는 합산하여 수증자 1인당 1억원 한도입니다.

혼인 때 1억원을 모두 공제받았다면 출산 때 추가로 1억원을 공제받을 수 없습니다. 현행 규정상 기본공제처럼 10년마다 한도가 새로 생기는 구조도 아닙니다.

출산한 손주에게 직접 주는 돈도 출산 공제를 받을 수 있나요?

출산 공제는 자녀를 출산한 사람이 자신의 직계존속으로부터 증여받는 경우에 적용합니다.

예를 들어 부모가 출산한 딸에게 증여하는 경우와, 조부모가 갓 태어난 손주에게 직접 증여하는 경우는 다릅니다. 태어난 손주에게 직접 증여한 돈에는 이 출산 공제를 적용할 수 없습니다.

조부모에게 받아도 되나요? 시부모님이나 장인·장모님은요?

조부모는 직계존속이므로 요건에 맞으면 적용할 수 있습니다. 다만 부모와 조부모에게 각각 1억원씩 추가공제를 받는 것은 아니며, 직계존속으로부터 받은 증여를 통틀어 한도를 판단합니다.

시부모나 장인·장모는 증여받는 사람 본인의 직계존속이 아니므로, 그분들에게 직접 받은 재산에는 혼인·출산 공제를 적용할 수 없습니다.

증여받은 돈을 반드시 전세보증금이나 결혼비용으로 써야 하나요?

이 공제에는 전세보증금이나 결혼비용 등 특정 용도로만 사용해야 한다는 요건은 없습니다. 요건을 충족하여 실제 증여받은 재산이라면, 그 자금으로 주식을 취득했다는 이유만으로 혼인·출산 공제가 배제되는 것은 아닙니다.

다만 자금의 실제 증여 여부와 이동 경로를 설명할 수 있도록 증여계약서와 계좌이체 내역 등을 남겨두는 것이 좋습니다.

결혼 전에 증여받았는데 2년 이내 혼인신고를 하지 못하면 어떻게 되나요?

혼인 전에 공제를 적용받은 후 정해진 기간 안에 혼인하지 못했다면, 수정신고 또는 기한 후 신고와 세금 정산을 검토해야 합니다.

법에서 정한 기한 내 신고하면 가산세의 전부 또는 일부가 면제될 수 있지만, 이자상당액은 부과됩니다. 결혼 계획이 변경되었다면 증여일부터의 기간을 확인하는 것이 중요합니다.

7. 상속세와 증여세는 신고기한도 다릅니다

일반적인 국내 거주자 사례의 신고·납부기한은 다음과 같습니다.

비거주자 관련 상속 등에는 별도 규정이 있으므로 구분해야 합니다.

혼인·출산 공제로 납부할 증여세가 없더라도, 공제 적용 내역과 향후 자금출처 설명을 위해 신고 및 증빙관리를 함께 검토하는 것이 좋습니다. 증여계약서, 이체 내역, 가족관계증명서, 혼인관계증명서 등은 증여 시점부터 정리해 두면 도움이 됩니다.

[안내]

이 글은 2026년 9월 24일 기준 법령과 공식 안내자료를 바탕으로 작성한 일반적인 세무 정보입니다. 실제 적용 결과는 상속·증여 시점의 법령, 재산평가, 가족관계, 거주자 여부, 과거 증여 내역 등에 따라 달라질 수 있으므로 구체적인 거래와 신고 전에는 개별 검토가 필요합니다.