상속 부동산 양도세 취득가액, 과거 결정가액을 다시 검토할 수 있을까요?

1. 두 판결의 공통된 판단

상속받은 부동산을 양도할 때 취득가액은 원칙적으로 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액을 기준으로 합니다. 상속 당시 상속공제 등으로 납부할 상속세가 없으면, 과세관청이 기준시가나 개별공시지가를 적용해 과세미달로 결정했더라도 납세자가 당시 평가액을 적극적으로 다투지 않았을 수 있습니다.

대법원은 과거 상속재산가액의 결정·경정이 있었다는 사정만으로 그 금액을 양도소득세 취득가액으로 일률적으로 확정할 수 없다고 판단했습니다. 과거 결정가액이 상속 당시의 객관적이고 합리적인 시가로 인정되지 않고, 사실심 변론종결 시까지 상속 당시 시가가 증명된다면 그 시가를 기준으로 정당한 양도차익과 세액을 계산해야 한다는 취지입니다.

2. 2022두67357 판결: 소급감정가액

납세자는 상속세 과세표준과 세액을 0원으로 신고했고, 과세관청은 상속부동산을 기준시가로 평가해 과세미달로 결정했습니다. 이후 부동산을 양도한 납세자는 상속 당시를 기준으로 한 소급감정가액을 취득가액으로 인정해 달라는 경정청구를 했지만 과세관청은 이를 거부했습니다.

과세관청이 결정한 상속재산가액은 216,048,000원이었고, 소송 과정에서 확인된 감정평가액은 729,709,000원이었습니다. 대법원은 소급감정이라는 이유만으로 시가에서 제외되는 것은 아니며, 상속 당시 시가를 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 감정가액이라면 인정될 수 있다고 보아 납세자 승소 원심을 확정했습니다.

3. 2025두32147 판결: 비교매매사례가액

납세자가 상속세를 신고하지 않자 과세관청은 상속받은 토지를 개별공시지가로 평가해 과세미달로 결정했습니다. 납세자는 약 7년 후 토지를 양도하면서 개별공시지가를 취득가액으로 예정신고·납부했다가 경정청구를 했고, 소송에서는 상속 당시 존재했던 유사 토지의 실제 거래가액을 제시했습니다.

대법원은 유사재산 여부를 면적·위치·용도·종목·기준시가 등을 종합적으로 고려해 판단해야 한다고 보았습니다. 일부 조건이 다르더라도 전체적으로 해당 재산과 유사하고 객관적 교환가치를 적정하게 반영한다면 비교매매사례가액으로 인정될 수 있다고 판단해 납세자 승소 원심을 확정했습니다.

4. 이미 신고한 양도소득세의 경정청구 검토

과거 결정된 기준시가나 개별공시지가를 취득가액으로 적용해 양도소득세를 신고한 사례도 이번 판결의 법리를 바탕으로 경정청구 가능성을 검토할 수 있습니다.

국세기본법상 일반적인 경정청구 기간은 법정신고기한이 지난 후 5년 이내입니다. 다만 과세관청의 결정·경정 여부, 처분 통지일, 최초 신고 내용과 사건의 진행 경과에 따라 적용되는 기간이 달라질 수 있으므로 개별 확인이 필요합니다.

경정청구 기간이 남아 있더라도 상속 당시 시가를 입증하는 자료가 부족하거나 감정평가와 비교매매사례가액의 객관성·합리성이 인정되지 않으면 경정청구가 받아들여지지 않을 수 있습니다.

5. 실무상 검토해야 할 사항

1. 상속개시일 또는 증여일
2. 당시 상속세·증여세 신고가액
3. 세무서의 결정·경정가액 존재 여부
4. 상속세·증여세 부과제척기간
5. 상속 당시 비교매매사례가액 존재 여부
6. 상속 당시를 기준으로 한 감정평가 가능 여부
7. 감정가액의 객관성과 합리성
8. 양도소득세 경정청구 가능 기간

매도 전 확인사항과 양도소득세 상담 준비자료 →

최영환 대표 세무사 업무 분야 보기 →