상속받은 집도 상생임대 특례를 받을 수 있을까요?

■ 이번 예규는 무엇을 확인했나요?

국세청은 서면-2026-부동산-0563(부동산납세과-1387, 2026.9.1.)에서 상속주택도 소득세법 시행령 제155조의3 제1항의 요건을 모두 갖추어 양도하면 제154조 제1항의 거주기간 제한을 받지 않는다고 회신했습니다.

회신의 핵심은 “상속주택이면 무조건 비과세”가 아니라 “상속주택도 요건을 갖추면 특례 검토가 가능하다”는 점입니다. 양도 당시 주택 수, 보유기간, 고가주택 과세 등 다른 판단까지 면제해 주는 회신은 아닙니다.

■ 공식 질의 사례｜상속 후 계약을 두 차례 갱신했다면

공개 질의에는 2019년 상속한 주택을 2020년 보증금 7억5천만원으로 임대하고, 2022년 같은 보증금에 월세 50만원을 추가한 뒤, 2024년에는 보증금·월세를 그대로 유지한 상황이 제시됐습니다. 각 계약기간은 2년이고, 다른 주택 없이 2026년 12월 양도를 계획한 사례입니다.

이 내용은 국세청 공개 질의의 요약이며 호원의 고객사례가 아닙니다. 특히 보증금이 같더라도 월세가 추가되면 임대료가 동결된 것은 아닙니다. 어느 계약을 직전 계약으로, 어느 계약을 상생임대차계약으로 비교할지부터 정해야 합니다.

■ 세 가지를 순서대로 확인하세요

첫째, 주택 취득 후 본인이 체결한 직전 임대차계약인지 확인합니다. 취득하면서 임대인의 지위만 승계한 기존 계약은 해당 직전 계약에서 제외됩니다. 상속 이전 계약서가 있다는 사실만으로 기간을 이어 붙이지 마세요.

둘째, 직전 계약 대비 보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 넘지 않아야 합니다. 보증금과 월세를 서로 바꾼 경우에는 법령상 환산 기준을 적용해야 하므로 보증금 숫자만 비교하면 안 됩니다.

셋째, 직전 계약의 실제 임대기간 1년 6개월 이상, 상생임대차계약의 실제 임대기간 2년 이상인지 확인합니다. 계약서에 적힌 기간과 실제 임대한 기간은 구분하며, 중도 퇴거·재계약은 관련 기간 계산 규정도 확인합니다.

■ 2026년 말까지 계약만 하면 끝날까요?

현행 규정상 상생임대차계약은 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 개시해야 하며, 계약금 지급 사실을 확인할 증빙도 필요합니다. 이 기간 요건과 2년 이상 실제 임대 요건은 별개입니다.

따라서 마감일 전에 계약서를 썼다는 이유만으로 곧바로 특례를 받을 수 있는 것은 아닙니다. 매도 잔금일을 정하기 전에 실제 임대기간이 채워지는 날과 양도 당시 1세대 1주택 요건 또는 적용 가능한 특례를 함께 대조하세요.

■ 준비서류와 자주 묻는 질문

준비자료는 상속 취득을 확인할 등기자료, 취득 이후 모든 임대차계약서, 보증금·월세·계약금 입금내역, 실제 입주·퇴거일 자료, 세대의 다른 주택 보유 현황입니다. 계약별로 시작일·종료일·보증금·월세를 한 줄씩 정리하면 비교가 쉬워집니다.

Q. 임대료를 올리지 않았으면 신청서를 안 내도 되나요?
A. 요건 확인과 특례 신청은 구분합니다. 양도소득세 신고기한까지 특례적용신고서에 직전 및 상생임대차계약서 사본 등을 첨부하는 절차를 확인하세요.

Q. 이 회신을 제 집에 그대로 적용하면 되나요?
A. 회신은 제시된 사실관계를 전제로 합니다. 상속 시점, 계약 승계 여부, 임대기간과 양도 당시 상황이 다르면 결론도 달라질 수 있습니다. 계약 이력부터 확인하는 것이 우선입니다.

최영환 세무사

호원세무회계사무소 대표

주요 경력

• 現 국세심사위원·정보공개심사위원
• 現 영세납세자지원단
• 現 분당지역세무사회 간사
• 前 성남시 예산결산검사위원
• 前 한국세무사고시회 상임이사
• 前 중부지방세무사회 조세제도연구위원·감리위원

든든한 세무 파트너, 호원세무회계사무소

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