2026년 세제개편안에 제시된 주택 양도소득세 관련 내용을 정리했습니다. 아래의 연도·공제율·기한은 개정안의 제안 내용입니다. 국회 심사, 공포 및 시행령 개정 과정에서 변경될 수 있습니다.
참고한 외부 전문가 칼럼의 문장·표·계산 사례·총평은 옮기지 않았습니다. 제도상 수치와 요건만 새로 구성했으며, 개정안에 대한 평가나 매도 전략은 포함하지 않았습니다.
1주택 공제: 보유기간과 거주기간의 비중 조정안
주택에 적용되는 장기보유특별공제를 장기거주 소득공제로 전환하는 내용입니다. 1세대 1주택 우대공제의 연도별 제안은 다음과 같습니다. 보유 3년·거주 2년 등 우대 요건 충족을 전제로 한 표이며, 모든 1주택자가 최대 공제율을 적용받는 것은 아닙니다.
| 개정안상 양도연도 | 거주기간 부분 | 보유기간 부분 |
|---|---|---|
| 2027년까지 | 연 4%, 최대 40% | 연 4%, 최대 40% |
| 2028년 | 연 6%, 최대 60% | 연 2%, 최대 20% |
| 2029년 이후 | 연 8%, 최대 80% | 보유기간 부분 없음 |
중과대상이 아닌 그 밖의 주택은 2028년에 거주기간 공제(연 2%, 최대 30%)와 보유기간 공제(연 1%, 최대 15%) 중 큰 금액을 적용하고, 2029년부터 거주기간 공제만 적용하는 안입니다. 거주공제에는 2년 이상 거주 요건이 제시되어 있으며 중과대상 주택은 공제대상에서 제외됩니다.
공제율과 별개로 금액 한도 신설안
주택 거주공제에는 인별 연간 한도와 양도물건별 한도를 두는 내용이 포함되어 있습니다. 제안 금액은 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원입니다. 공동소유 주택과 나누어 양도하는 주택은 지분 또는 양도비율에 따라 한도를 나누도록 제시되어 있습니다.
장기거주 1주택의 기본공제 확대안
10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하의 1세대 1주택을 대상으로 기본공제를 연 250만원에서 2,500만원으로 확대하는 안입니다. 제안 적용시점은 2027년 이후 양도분입니다. 확대분은 해당 주택의 양도소득에만 적용하며, 특수관계인에게 양도하거나 비거주자가 양도하는 경우는 제외하는 내용입니다.
고령자의 비수도권 이주 감면 신설안
양도일 현재 65세 이상인 1세대 1주택자가 수도권 주택을 양도하고 비수도권으로 이주하는 경우를 대상으로 합니다. 총 5년 이상 거주, 양도 당시 2년 이상 연속 거주, 특수관계인이 아닌 상대방에게 양도, 양도 후 6개월 내 본인·배우자의 주소 이전 및 실제 거주 등 요건이 함께 제시되어 있습니다.
2027년 양도분은 50%·5억원 한도, 2028년 양도분은 30%·3억원 한도의 감면안입니다. 일정 기간 내 수도권 복귀나 주택 재취득 등에 대한 추징·사후관리 조건도 있으므로 연령 요건만으로 감면이 결정되는 것은 아닙니다.
다주택 중과의 한시 조정안
2년 이상 보유한 조정대상지역 중과대상 주택에 대해 기본세율에 더하는 세율을 아래와 같이 제안했습니다. 세율을 조정하는 기간에도 중과대상 주택의 장기공제 배제는 유지하는 내용입니다.
| 주택 수 | 2027년 | 2028년 | 2029년 이후 |
|---|---|---|---|
| 2주택 | +5%p | +10%p | +20%p |
| 3주택 이상 | +10%p | +15%p | +30%p |
갈아타기·임대주택 관련 제안
- 일시적 2주택: 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우 종전주택 처분기간을 3년에서 2년으로 줄이는 안입니다. 2026년 10월 이후 양도분 적용을 제안하면서, 8월 3일 이전 취득·계약 및 계약금 지급 등에 대한 경과조치를 두고 있습니다.
- 상생임대주택: 기존 임대차 요건 외에 양도기한을 추가하는 안입니다. 계약 종료가 2026년 말까지이면 2027년 말, 2027년 이후이면 계약 종료 후 1년과 2029년 말 중 빠른 날을 제시했습니다.
- 자동말소 매입임대 아파트: 조정대상지역의 해당 아파트에 대해 중과배제·장기공제 우대를 단계적으로 종료하는 안입니다. 의무임대가 진행 중이거나 정비사업 중인 경우 등에는 별도 유예조건을 제시하고 있습니다.
- 과거 임대·미분양주택 특례: 일부 감면·과세특례에 최종 양도기한을 설정하는 내용이 포함되어 있습니다. 취득 시기와 적용 조문마다 대상이 달라 일괄 적용할 수 없습니다.
지방주택과 거주기간 인정 관련 제안
지방 세컨드홈은 일부 지역의 공시가격 기준을 4억원에서 6억원으로 높이고, 대통령령으로 정할 추가 비수도권 지역(4억원 이하)을 포함하며 특례 취득기간을 2029년 말까지 연장하는 안입니다. 지역별 대상과 기존주택·추가주택의 요건을 함께 확인해야 합니다.
장기거주 공제율 계산에서 취학·근무 등 부득이한 비거주기간, 일정한 특례주택 동시보유기간, 등록임대기간, 재개발·재건축 공사기간의 일부를 인정하는 보완안도 있습니다. 이는 비과세 또는 1주택 우대공제 진입에 필요한 ‘2년 거주’ 요건 자체를 대신하는 규정은 아닙니다.
주택을 상가 등으로 용도변경한 경우에는 주택으로 실제 거주한 기간과 주택 외 용도로 보유한 기간을 구분하여 공제기간을 계산하는 안이 제시되어 있습니다.
확정 후 다시 확인할 항목
최종 조문, 양도일별 적용규정, 계약일·계약금 지급 증빙, 실제 거주 이력, 임대등록·말소 시점 및 경과조치입니다. 이 글에는 구체적 세액계산이나 세부담 평가를 포함하지 않았습니다.
출처와 작성 기준
참고한 제공자료: 고현식 세무사, 「2026년 주택 양도소득세 주요 개정사항」(이택스코리아 게시자료). 이 글은 해당 칼럼의 전재·축약본이 아니라, 정책자료의 사실정보를 별도로 정리한 글입니다. 원저자의 평가·예시·표 및 원문 파일은 게시하지 않았습니다.
2026년 9월 5일 작성 기준의 일반적인 정보입니다. 개별 거래에는 당시 시행 법령과 사실관계가 적용됩니다. 원문 자료의 이미지·도표·파일은 재게시하지 않았습니다.