토지와 건물의 취득가액, 같은 매매사례를 쓸 수 있을까?

거래의 구조

납세자는 토지를 취득하고 그 위에 건물을 신축한 뒤 토지·건물 지분 3분의 1을 1990년에 4억5,000만원에 매각했습니다. 1996년에는 그 지분을 6억원에 다시 취득했고, 2018년 전체 부동산을 양도했습니다.

양도소득세 신고에서는 재취득한 3분의 1 지분에 실제 취득금액을 사용하고, 계속 보유한 3분의 2 지분에는 1990년의 지분 매각금액을 환산한 비교금액을 취득가액으로 사용했습니다. 과세관청은 계속 보유한 지분의 토지와 건물을 나누어 일부 취득가액을 달리 산정했습니다.

왜 토지와 건물의 결론이 달랐나요?

법원은 토지에 대해서는 해당 비교거래를 사용할 수 없고 적용 가능한 감정가액도 없어 환산취득가액을 적용한 과세관청의 판단을 받아들였습니다. 건물은 기간 요건을 충족한 비교거래를 인정했습니다. 원고의 청구는 기각됐습니다.

판결이 구분한 사항

• 토지와 신축 건물은 동일한 시점에 취득한 것으로 단정하지 않습니다.
• 계속 보유한 지분과 나중에 다시 산 지분은 취득 경위가 다릅니다.
• 취득가액을 추계할 때에는 해당 거래에 적용되는 법령상 산정 순서와 요건이 문제 됩니다.
• 비교거래가 있다는 사정만으로 모든 자산·지분에 같은 가격을 적용하는 것은 아닙니다.

이 글의 ‘3개월’은 판결에서 다룬 당시 적용 규정과 사건의 판단을 설명하는 것입니다. 현재 거래에 적용할 취득가액은 양도연도별 법령, 실제 취득대금의 증빙, 감정 여부와 각 자산의 취득시기를 별도로 검토해야 합니다.

유리한 금액을 임의로 골라 쓰는 방식은 아닙니다

취득가액은 실제 취득대금을 확인하는 것이 먼저입니다. 실제 금액을 확인할 수 없는 경우에는 적용 법령이 정한 매매사례가액·감정가액·환산취득가액 등의 요건과 순서를 따져야 합니다.

현재 소득세법 시행령 제176조의2 제3항도 매매사례·감정·환산취득가액·기준시가의 적용 순서를 정하고 있습니다. 동일성·유사성, 시기 요건과 객관성을 충족하는지 확인해야 하며, 특수관계인 거래 등 객관적으로 부당한 가액은 적용되지 않을 수 있습니다.

취득계약서부터 지분별로 나누어 확인하세요

① 자산 구분 — 토지·기존 건물·증축 부분을 구분하고 각각의 취득시기를 확인합니다.

② 지분 구분 — 계속 보유한 지분과 나중에 다시 산 지분의 계약·지급자료를 따로 정리합니다.

③ 실제 대금 자료 — 매매계약서, 계좌이체, 영수증과 신축·증축 공사비 자료를 먼저 찾습니다.

④ 대체 산정의 요건 — 비교거래의 날짜·유사성, 감정자료와 환산 계산의 근거를 자산별로 검토합니다.

상속·증여로 취득한 부동산은 별도의 취득가액 평가 규정도 검토해야 합니다.

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